所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润[de]多种因素，而这些因素[de]作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失[de]机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在[de]现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产开发涉及到企业内部[de]各个方面和企业外部环境[de]各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾[de]综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成[de]模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果[de]不能事先肯定。3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得[de]利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当[de]经济效益以抵补承担风险产生[de]损失，即“风险报酬”。5）激励性。风险与竞争是同时存在[de]，承认和承担风险，将把企业推向背水一战[de]境地，必然使企业为一个共同[de]目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

　　2、房地产开发面临[de]主要风险

　　2.1　政治风险

　　是指一个国家所处[de]国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应[de]政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上[de]损失。对房地产开发商影响最为直接[de]是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧[de]货币政策还是实行松[de]货币政策直接影响开发者和购买者所持有[de]资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面[de]业务也会对房地产[de]需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧[de]财政政策还是实行松[de]财政政策，对房地产[de]税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限[de]补贴政策，政府对房地产[de]投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

　　2.2　经济风险

　　是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上[de]损失。由于从可行性研究到楼盘上市[de]时段内，市场需求变动[de]可能性很大，消费者对户型结构及单元面积[de]偏好也会发生变化。原来[de]细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定[de]抵抗通货膨胀[de]能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有[de]货币量是一定[de]，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值[de]房地产，从而导致房地产企业开发[de]项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难[de]，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发[de]房地产作为抵押获得用于该项投资[de]贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定[de]期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品[de]房地产将可能成为他人财产[de]风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定[de]日期交房，就必须承担支付巨额[de]赔偿金[de]风险。

　　2.3　自然风险

　　是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成[de]影响，从而使房地产开发商造成经济上[de]损失。自然风险出现[de]机会较少，但是一旦出现，造成[de]损失是相当大[de]。

　　2.4　技术风险

　　是指由于科技进步、技术结构及其相关变量[de]变动给房地产开发商可能带来[de]损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品[de]适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产[de]更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后[de]租售。

　　2.5　经营风险

　　是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用[de]可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等[de]预测错误和决策失误。

　　3、导致房地产开发风险[de]因素剖析

　　3.1　政策环境与经济形势

　　房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策[de]控制。如：政府对租金售价[de]控制，对外资[de]控制，对土地使用[de]控制，对环境保护[de]要求，尤其对投资规模和金融[de]控制，以及新税务政策[de]制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

　　经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手[de]现象，此时，开发商[de]资金已经投入，形势[de]波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝[de]，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

　　3.2　房地产市场[de]发育程度与供求状况

　　在市场经济条件下，一个发育完善[de]市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分[de]市场必然会给房地产开发商带来一定[de]风险。

　　从总体上讲，房地产市场是地区性[de]市场，当地房地产市场供求变化对开发商[de]影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商[de]影响大[de]多。只要当地经济发展是健康[de]，房地产需求就不会发生大[de]变化。房地产开发[de]强度取决于潜在[de]开发商对租售收益[de]预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定[de]时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发[de]物业难以租售。

　　3.3　开发时机[de]选择

　　经济运行有快速和滞缓交替出现[de]周期性特点，房地产投资也是有周期性[de]。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手[de]现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产[de]需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资[de]黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

　　3.4　开发地点[de]选择

　　房地产[de]不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处[de]地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点[de]选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题[de]关键是如何预测近期将形成[de]新[de]中心区位或新[de]门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大[de]开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发[de]土地，开发商只好为获得更大[de]选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及[de]地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断[de]变化发展过程中，这会使开发商经受着风险[de]考验，需要有一定[de]预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力[de]地块，则几年后将会获取较大[de]利润。

　　3.5　开发类型[de]选择与开发规模[de]确定

　　房地产开发过程是巨额资金投入[de]过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量[de]资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金[de]筹措是项目能否按期、按质完成[de]重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担[de]风险也就越大。

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