3.6　开发周期[de]长短

　　房地产开发及交易需要较长[de]时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内[de]各项费用和收益流动作出精确[de]估计，只能是大概[de]测算。而在这一较长[de]开发期内，房地产市场[de]供求变化，消费者喜好[de]改变，社会经济形势[de]兴衰，国家有关政策[de]调整，物价[de]涨跌，汇率及利率[de]变动都将是难以精确预测[de]。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况[de]发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化[de]可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

　　此外，开发商[de]素质、开发方式[de]确定也是导致房地产开发风险[de]重要因素。

　　4、处置房地产开发风险[de]具体措施

　　4.1　事先有效避开风险源地

　　例如，放弃某地区[de]房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出[de]决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来[de]利益，故此种避免风险[de]措施，要受到一定[de]限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要[de]风险投资费用。

　　4.2　采用多样化（或组合化）投资

　　就是把资金有选择地投放到不同类型[de]房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需[de]不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益[de]不确定性。因为各种不同类型房地产[de]开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高[de]风险大，开发项目收益率相对较低[de]风险小。如果资金分别投入到不同[de]房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发[de]高收益去弥补个别低收益[de]房地产损失，最终获取一个较为平均[de]收益。房地产多样化投资[de]关键是如何合理地确定投入不同类型[de]房地产[de]资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高[de]收益率。

　　4.3　以财务方式控制风险

　　具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法[de]非保险手段（如合同条款[de]拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高[de]工作转包给其他[de]专业性施工单位，从而减少自己[de]风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力[de]风险，或保险无法提供[de]情况下，此种方法发挥着特有[de]作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理[de]分摊损失和实施经济补偿[de]方式，一直是处置风险[de]主要手段，但保险[de]使用仍是有限[de]，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分[de]补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失[de]补偿责任。如将预计有可能发生[de]损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式[de]自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景[de]手段，而这种主动自留风险手段[de]选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险[de]风险标[de]能否自留，就受到很大[de]限制，同时还要受自身经济实力[de]制约。

　　4.4　对房地产市场进行全面[de]调查，作出科学[de]预测

　　要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及[de]地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力[de]地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场[de]需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到[de]信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

　　4.5　在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

　　这样，工程完工后房地产空置[de]风险，租金下降[de]风险，售价跌落[de]风险，都可通过预租预售[de]安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商[de]风险降低意味着与其交易[de]客户[de]风险提高。所以，开发期越长，其他行业[de]客户就越不愿意与开发商签定固定价格[de]合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

　　4.6　通过签约尽量固定那些对利润敏感[de]变量

　　例如，利息支出增长[de]风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加[de]风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工[de]风险可通过承包合同中延期罚款[de]条款来降低。

　　4.7　尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件[de]变化而带来[de]风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

　　此外，还应根据开发[de]需要有针对性地对从事房地产开发[de]人员进行培训。根据开发商自身[de]资产负债能力与获取资本[de]能力，合理确定开发方式。

　　参考文献

　　[1]　李启明等编著 房地产投资风险与决策[Ｍ] 南京：东南大学出版社，1998

　　[2]　张宇祥等 房地产投资风险及防范策略分析[Ｊ] 商业研究，2001（1）

　　[3]　徐顺喜等 开发商决策论[Ｍ] 北京：中国建筑工业出版社，1996

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