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完善相关税法严控房地产开发企业偷税

摘  要
一、我国房地产业偷税问题现状透视
          二、房地产商的偷税手段及原因分析
(一) 房地产商的偷税手段
(二) 房地产商偷税原因分析
三、完善相关税法 遏制房地产企业偷税
四、严控房地产开发企业偷税,还应该做到下面二点:
(一) 加强部门间的合作,加强源泉控管
(二) 加大房地产企业偷税处罚力度,严厉查处违法案件
参考资料


内容摘要  随着城市日新月异的变化,房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展,为税收增长提供了充足的税源,同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位,是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆,是国家和地方财政收入的重要来源。据了解,目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上,在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉,是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担,纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为,只要存在税收,纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场,我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发2003[81]号文)。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。今年3月21日,国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发2006[31]号文)。这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述,阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。


由于这些年来,各省市都在大搞城市建设,房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展,为税收增长提供了充足的税源,同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位,是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆,是国家和地方财政收入的重要来源。据了解,目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上,在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉,是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担,纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为,只要存在税收,纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品,征税的目的是满足国家的财政需要,以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场,我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号文)《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)等等。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
在今年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上,今年度中国纳税500强企业排行榜中,前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上,从事房地产行业的富翁越来越多,或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税,究竟是一种什么样的状况呢?我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧:
一、 我国房地产业偷税问题现状透视
安徽蚌埠市地税局稽查局于今年5月对某房地产开发公司今年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知,该单位开发建设了地处闹市的一处小区,开发商品房全部为住宅楼,房屋已于今年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加,并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后,调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定,稽查局对该公司行为定性为偷税,追缴该单位企业所得税43.45万元,并处罚款24.20万元。
今年,青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现,该市70%的房地产商存在偷税行为,偷税手段花样百出,在查补税款方面,青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。
南京房价年年飚升,房地产开发企业赚得盆溢钵满,可是,南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中,全市被查88户房地产企业中有87户存在问题,占被查企业的98.86%,单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计,南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态,今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元,罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。
北京958家房地产企业补税2.8亿元;西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……
福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。 
    经测算,该市开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%。 
    当然,在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在今年福布斯中国内地富豪榜上,前200人中有64人来自房地产行业;在前20名中,有11位涉足房地产行业。  有人用简单算术,即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算,北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁,广州约三天产生一个亿万富翁。 
这些数目都是触目惊心的,现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人,纳税的矮子”,这句话有一定的道理,那让我们一起看一下房地产商偷税手段,就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。
     二、房地产商的偷税手段及原因分析
(一)房地产商的偷税手段
中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式:价格=成本+利润+税收。“税收是价格的重要组成部份,”她解释说,在成本和价格保持不变的情况下,税收降低时,利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素,被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招,招数之多、花样之奇令人叹为观止。
1、体外循环法,减少预售款基数
这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起,都开始对外收取楼盘预售款,房地产商应对预售收入进行纳税,当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。  预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率 。计算出预计营业利润后,企业就随之要交纳5%的营业税,营业税的3%的教育费附加,营业税的7%的城市建设税;以及33%企业所得税但在实际操作中,地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞,在汇总预售收入时,只计算购房者所付定金,将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至,有的开发商等到房子基本上卖出去以后,又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定,银行贷款不能算销售收入,因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间,减少了预售收入,从而达到了偷税的目的。   
2、整体转让“楼花”不做收入
一些房地产企业将土地手续办理完毕后,把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账,以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。
3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》规定,一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”,迟迟不进行决算,或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算,逃避土地增值税的及时足额入库。
4、不按照合同约定的时间确认收入,以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营,开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司,而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。
6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。
7、以虚列成本,致使企业亏损,不缴税。
房地产企业属于施工企业,用工人数多,经常变动,用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握,工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票,多计成本,致使企业亏损或微利,进而达到少缴而不缴税的目的。
8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”,而是计入对外销售商品房成本,偷企业所得税。
9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”,年未不结转营业收入,偷企业所得税。
10、扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本,偷企业所得税。

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