论物业管理合同的变更和解除



  物业管理合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。它具有社会化、专业化、经营化的特点。正确认识物业管理合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。

  一、物业管理合同的变更

  1.物业管理合同主体的变更。

  (1)物业管理合同中主体的变更主要发生于业主或开发商一方转让合同权利义务。债权人转让权利的,应当通知债务人,未经通知,该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。物业管理合同业主在进行物业所有权或使用权转让中发生的物业管理合同权利、义务之相应转让,也应履行通知物业管理合同的另一方当事人物业管理企业的义务。至于开发商或业主将合同义务移转至物业买受人和物业使用人时是否须经物业管理企业同意,一般认为,物业管理合同中业主或开发商在进行物业所有权使用权转让时发生的相应的转让,无论是权利转让还是义务转让,都不必经过物业管理企业的同意,只要通知物业管理企业即可。

  (2)物业管理合同另一方主体物业管理企业能否转让物业管理业务呢。《物业管理条例》规定,物业管理企业不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织,只可就部分专项业务委托给第三人。至于物业管理企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业是否需要征得业主一方当事人的许可,法律未有明确规定,但由于物业管理企业不得将物业区域内的全部物业管理一并委托给他人,意味着物业管理企业并不脱离合同关系,且第三人对合同关系的加入也是有利于债权人的,因而原则上也不需取得业主一方同意,只需通知业主一方即可。

  2.物业管理合同内容的变更。物业管理合同是合同当事人双方协商一致而成立的,因此,通过协商一致的方法可以变更物业管理合同内容自不待言。需要强调的是这个协商一致是订立物业管理合同的当事人的协商,而不是任何单个业主都可以直接参加协商的。业主要参与物业管理合同变更的协商,前提条件是必须要通过业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议,然后在业主大会决议的基础上由业主委员会这个代表机构来与物业管理企业进行协商,所以物业管理合同的变更并非是一个一个的单个业主来与物业管理企业进行协商的。在实践中,物业管理合同是实行登记或备案制度的,所以,在进行物业管理合同变更中,也必须严格按照物业管理合同成立生效的手续履行相应的登记或备案制度的手续,只有在履行了规定的相关手续之后,物业管理合同的变更也才能生效。

  二、物业管理合同的解除

  1.物业管理合同解除的条件。物业管理合同的解除,是指物业管理合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前,终止该合同的效力。约定解除物业管理合同有两种情况:一是在物业管理合同中有解除权条款约定的,当解除物业管理合同的条件成熟时,解除权人就可以解除物业管理合同;二是在物业管理合同中虽没有约定解除条款的,在物业管理合同履行过程中经合同当事人协商一致时,也可以解除物业管理合同。

  2.物业管理合同解除的法律后果。

  (1)物业管理合同的解除原则上没有溯及力。物业管理合同是继续性合同。对于继续性合同而言,在基于合同而产生的债务的关系存续中,须由债务人继续履行债务,始能实现债之本旨,而债务人继续履行债务的形态,或为实施继续性行为,或为个别给付行为。当提前消灭继续性合同的效力时,若使其具有溯及力,则使已履行部分归于无效。因此,物业管理合同的解除原则上不应有溯及力,其解除只使物业管理合同的效力向将来消灭。物业管理合同的解除后,合同义务主要包括:物业管理事务继续处理的义务、妥善交接的义务、通知义务。

  (2)物业管理合同解除产生的责任承担。在物业管理合同解除时,解除方因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于解除方的事由外,应当赔偿对方的损失。物业管理合同解除后,一方因违反后合同义务而给对方带来损失的,也应当负赔偿责任。

  三、物业管理合同的法律效力

  物业管理合同自生效时起,即对双方当事人产生特定法律效力。

  1.物业管理公司的义务。

  (1)依业主团体的指示处理委托事务的义务。首先,业主团体有明确指示时,应尽可能地遵守业主团体的指示处理物业管理事务。其次,物业管理公司在情势紧急时可以不按照业主团体的指示,自行妥善处理委托事务。再次,物业管理公司在自行处理紧急情况之后,负有向业主团体报告的义务。

  (2)财产转交义务。物业管理公司因处理物业管理事务而取得的财产,以及因物业自身的特点而得到的财产(如因较好的地理位置而取得的墙体广告收入),应当转交业主团体处置。

  (3)赔偿委托人损失的义务。物业管理公司在处理物业管理事务时,可能发生的过错有两种:过失和越权。物业管理公司应尽管理人的注意义务,如果没有尽到此注意义务,即为有过失。如果业主因此而受到损失,物业管理公司就应当负赔偿责任。物业管理公司在处理物业管理事务时,应当遵循合同约定的范围,如果因越权处理事务而造成业主损失,也同样应当负损害赔偿责任。

  2.业主团体的权利和义务。第一支付费用的义务。这里所说的费用大体上有两种:首先,是为处理具体物业管理事务所支出的费用。其次,物业管理合同作为有偿的委托合同,业主应当按照合同约定支付一定的管理费用。第二赔偿受托人损失的义务。在物业管理合同关系中,如果业主在委托的物业管理公司之外另行委任第三人处理物业管理事务,而给物业管理公司造成损失的,物业管理公司就可以向业主要求赔偿损失。

  基于物业管理的特性,通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人是必要的。物业管理合同中业主无论是转让权利还是义务,都不需经得物业管理企业同意,只需履行通知义务即可。物业管理合同内容的变更可由业主委员会与物业管理企业进行协商。业主委员会可以通过缔结新的物业管理合同来解除前期物业管理合同。由于物业管理需要相对的持续性和稳定性,所以合同双方当事人都不应享有合同的任意解除权。